Батир же үй сатып алардан мурун аны текшерүү керек. Мыйзам эмне дейт
Жазылуу
Акча берерден мурун сатып жаткан кишинин менчик укугун, объектинин тарыхын текшерип, документтерди турак жайдын абалы менен салыштыруу керек. Төмөндө Кыргызстанда батир же үй сатып алуудагы негизги кадамдар тизмектелди.
Кыскача текшерүү алгоритми
1.
Сатуучудан укук белгилөөчү жана техникалык документтердин түп нускасын сураңыз;2.
Сатуучунун документтерин жана ыйгарым укуктарын текшериңиз.3.
Мүлккө болгон укукту тастыктаган көчүрмө талап кылып, мурда-кийин менчик укугунун улам бирөөгө өткөн тарыхын изилдеңиз.4.
Зарыл болсо жубайынын макулдугун, өкүлдүн ыйгарым укуктарын, балдардын жана мүлккө ээлик кылган башка ээлеринин укугун текшериңиз.5.
Объектинин дарегин, аянтын, чек араларын, планын жана максаттуу багытын документтердеги маалымат менен салыштырыңыз.6.
Техникалык абалын карап чыгып, коммуналдык төлөмдөр боюнча маалыматтарды сураңыз.7.
Карама-каршылыктар жоюлгандан кийин шерт пулду (задаток), келишимди, төлөмдү жана мамлекеттик каттоону макулдашыңыз.Сатуучудан кандай документтерди суроо керек
Документтердин минималдуу топтому объектиге жана укуктун пайда болуу негизине жараша болот. Адатта төмөнкүлөр керек:
сатуучунун паспорту;
укуктун пайда болушуна негиз болгон документ: сатып алуу-сатуу, белекке берүү же алмашуу келишими, мураска укук жөнүндө күбөлүк, сот актысы жана башка документ;
Кыймылсыз мүлккө укуктардын бирдиктүү мамлекеттик реестринен актуалдуу көчүрмө (КМУБМР, орусча ЕГРП);
техникалык паспорт, жер тилкеси үчүн кадастрдык план жана жерге тиешелүү документтер;
мүлк жалпы менчик болсо, үй-бүлөлүк абал жөнүндө документтер жана жубайынын макулдугу;
өкүл иш алып барса, ишеним кат;
бүтүм жашы жете элек же камкордуктагы адамдын мүлкүнө тиешелүү болсо, балдарды коргоо боюнча ыйгарым укуктуу органдын уруксаты.
Сүрөттөрдү гана эмес, түп нускаларды караңыз. Фамилия, дарек, объектинин идентификациялык коду, аянты жана башка мүнөздөмөлөр бардык документтерде дал келүүгө тийиш. Мамлекеттик каттоо эрежелеринде техникалык документтерге кадастрдык план, техникалык паспорт жана жерге жайгаштыруу иши кирери көрсөтүлгөн.
Документтерди каттатуудан мурун милдеттүү камсыздандыруу полисинин бар-жогун тактаңыз. Эрежелер турак жайга укукту каттоо үчүн аны өрттөн жана табигый кырсыктардан милдеттүү камсыздандыруу келишимин талап кылат.
Менчик укугун жана оорчулуктарды кантип текшерүү керек
1. Көчүрмө алыңыз
Негизги текшерүү КМУБМР боюнча жүргүзүлөт: катталган маалыматтар укук ээсин жана объектиге коюлган чектөөлөрдү көрсөтөт. Реестрдин укуктук негизин Кыргыз Республикасынын № 153 мыйзамы аныктайт. Көчүрмөнү "Түндүк" порталынан, ал эми электрондук сервис жеткиликсиз болсо, каттоо органынан алууга болот.
Көчүрмөдөн төмөнкүлөрдү текшериңиз:
сатуучу катталган укук ээси менен дал келер-келбеси;
күрөө, камак, тыюу салуу, узак мөөнөттүү ижара, сервитут же башка чектөөнүн бар-жогу;
объектинин идентификациялык коду, дареги жана параметрлери дал келер-келбеси;
менчикке дагы башка тараптардын ээлик кылар-кылбасы.
Көчүрмөнү бүтүмгө аз калганда алыңыз: мурда берилген документ реестрдин учурдагы абалын ырастабайт. Камак КМУБМРде көрсөтүлөт жана объектини сатууга тыюу салат. Эгер камак мыйзамдуу күчүнө кирген сот чечиминин негизинде салынса, менчик укугу сот камакты алып салгандан кийин катталат.
2. Укуктардын тарыхын изилдеңиз
Укуктардын тарыхын өзүнчө сураңыз. Объектинин кыска убакытта бир нече жолу сатылышы, жакында мурас катары өтүшү, сот актысынын болушу же туугандар ортосунда өткөрүлүшү мыйзам бузуу дегенди билдирбейт. Бирок укуктун өтүү негизин тактап, документтерди текшерүү керек. Тарыхтагы даталарды жана тараптарды укук белгилөөчү документтер менен салыштырыңыз.
Сатуучуну жана үчүнчү жактардын укугун кантип текшерүү керек
Паспорт алдыңыздагы адамга таандык экенин жана маалыматтар КМУБМР менен дал келерин текшериңиз. Объект толугу менен сатылса, келишимге бардык менчик ээлери же алардын өкүлдөрү кол коюшат. Үлүш сатылса, калган менчик ээлерине жазуу жүзүндө кабар берилгенин жана алардын артыкчылыктуу сатып алуу укугу сакталганын текшериңиз.
Кыймылсыз мүлк никеде алынган жана жалпы биргелешкен менчик болуп саналса, экинчи жубайдын нотариалдык күбөлөндүрүлгөн макулдугу талап кылынат. Никеге чейин алынган, мурас катары өткөн же белекке берилген мүлк боюнча өзгөчө жагдайды тиешелүү документтер менен ырастоо керек.
Ишеним кат менен сатууда анын мөөнөтүн жана берилген ыйгарым укуктардын көлөмүн текшериңиз. Нотариалдык документти ID, QR-код, PDF же уникалдуу номер боюнча E-Notariat сервисинен текшерүүгө болот. Каттоо учурунда каттоочудан ишеним каттын жарактуулугун жана анын жокко чыгарылганы тууралуу маалымат жок экенин ырастоону сураңыз. Мүлк ээси менен түз байланышып, анын объектини сатуу ниетин тактаңыз.
Жашы жете элек же камкордуктагы адамдын мүлкүн, анын ичинде үлүшүн сатуу үчүн балдарды коргоо органынын алдын ала уруксаты керек. Жашы жете элек адамдын толук аракетке жөндөмдүүлүгү тууралуу документ болсо гана өзгөчө жагдай колдонулушу мүмкүн. Дарек боюнча каттоо өзүнөн өзү менчик укугун бербейт. Бирок менчиктештирилген турак жай боюнча менчиктештирүү учурундагы үй-бүлө курамы, ошол учурда жашаган адамдардын зарыл макулдугу жана жашы жете электердин укугу текшерилүүгө тийиш. Жашоочуларды каттоодон чыгаруу мөөнөтүн келишимде көрсөтүңүз.
Кошумча чара катары сатуучудан сиздин көзүңүзчө сот аткаруучулар боюнча карызын "Түндүктөгү" мамлекеттик сервис аркылуу текшерүүнү сураңыз. Эгер карыз болсо, тереңирээк текшерүүгө себеп болот, бирок анын жыйынтыгы конкреттүү объект боюнча КМУБМР көчүрмөсүн алмаштырбайт.
Батирден эмнелерди текшерүү керек
Техникалык паспортту батирдин иш жүзүндөгү дубалдары, эшик оюктары, аянты, бөлмөлөрдүн, балкондун же санитардык түйүндүн бириктирилиши менен салыштырыңыз. Уруксат документтери жок кайра пландоо же кайра жабдуу болсо, Эрежелер келишиминде объектинин иш жүзүндөгү абалын жана документтердин жоктугун көрсөтүүнү талап кылат. Сатуучудан өзгөртүүлөрдү бүтүмгө чейин мыйзамдаштырууну талап кылыңыз же юридикалык тобокелдикке өзүнчө акча алыңыз. Техникалык паспорттоонун баасын билип алуу ашык болбойт.
Кароо учурунда жаракаларды жана суу өткөн издерди, желдетүүнү, суунун басымын жана агып чыгышын, электр зымдарын жана калканды, жылытууну, терезе-эшиктерди текшериңиз. Батир биринчи же акыркы кабатта болсо подъездди, жер төлөнү жана чатырды да караңыз. Чоң жарака же көтөрүүчү конструкциялардын өзгөртүлгөнү байкалса инженерди чакырыңыз.
Электр энергиясы, суу, жылытуу жана үйдү тейлөө боюнча акыркы эсептерди же маалым каттарды сураңыз. Келишимде эсептегичтердин көрсөткүчтөрүн, ачкычтарды өткөрүп берүү күнүн жана ошол күнгө чейинки эсептөөлөрдү сатуучу жабууга тийиш экенин көрсөтүңүз.
Үйдөн жана жер тилкесинен эмнелерди текшерүү керек
Үй менен жер өз-өзүнчө, бирок өз ара байланышта текшерилет. Жер тилкеси, үй жана башка капиталдык курулуштар боюнча КМУБМРдеги жазууларды жана документтерди өзүнчө караңыз. Иш жүзүндөгү курулуштар техникалык документтерде чагылдырылууга тийиш.
Кадастрдык пландан төмөнкүлөрдү текшериңиз:
тилкенин аянты, координаттары жана чек аралары;
жердин категориясы жана максаттуу багыты;
дареги жана идентификациялык коду;
катталган укуктар жана оорчулуктар;
өтүүгө, кирип-чыгууга же жерди пайдаланууга таасир эткен сервитуттар жана чектөөлөр.
Кадастрдык пландын бул параметрлери мамлекеттик каттоо эрежелеринде көрсөтүлгөн. Планды тосмо, кирүүчү жол жана курулуштардын иш жүзүндөгү жайгашуусу менен салыштырыңыз. Аянттын дал келбей калышы, өз алдынча салынган кошумча курулуштун же үйдүн документтерде жоктугу сатуучу өзгөртүүлөрдү тариздегенге чейин бүтүмдү токтотууга негиз болуп эсептелет.
Фундаментти, дубалдарды, чатырды, суу агызгычтарды, жер төлөнү, электр менен камсыздоону, жылытууну, сууну, канализацияны же септикти караңыз. Жолго жана инженердик тармактарга жетүү мүмкүнчүлүгүн тактаңыз. Эски же техникалык жактан татаал үйдү адиске текшертиңиз.
Шерт пул келишими жана коопсуз эсептешүү
Документтерди жана КМУБМРди негизги текшерүүдөн өткөрмөйүнчө шерт пул бербеңиз. Шерт пул жөнүндө макулдашуу суммасына карабастан жазуу жүзүндө түзүлөт. Төлөмдү түздөн-түз шерт пул деп атап, объектини, тараптарды, сумманы, негизги бүтүмдүн мөөнөтүн, милдеттенмелерди жана баш тартуунун кесепеттерин көрсөтүңүз. Эгер төлөмдүн мүнөзү күмөн жаратса жана башкасы далилденбесе, мыйзам аны аванс деп эсептейт. Бул эрежелер Кыргыз Республикасынын Граждандык кодексинде белгиленген.
Сатып алуу-сатуу келишими жазуу жүзүндө түзүлүп, мамлекеттик каттоодон өтүүгө тийиш. Кадимки сатып алуу-сатуу үчүн нотариалдык күбөлөндүрүү милдеттүү эмес: каттоочу тараптарды, ыйгарым укуктарды, сатуучунун укугун жана чектөөлөрдү текшерет. Банктык кредит же максаттуу карыз колдонулса келишимдин формасын банк жана каттоочу менен алдын ала тактаңыз: мыйзамдан улам келип чыккан ипотека үчүн эрежелер нотариалдык күбөлөндүрүлгөн келишимди карайт. Нотариус да, каттоочу да объектини техникалык жактан карабайт жана анын толук тарыхын сатып алуучунун ордуна текшербейт.
Келишимге толук бааны жана эсептешүү тартибин, объектинин сүрөттөмөсүн, бошотуу, ачкычтарды өткөрүп берүү жана жашоочуларды каттоодон чыгаруу мөөнөттөрүн, коммуналдык төлөмдөрдү, мүлктүн тизмесин жана жалган маалымат үчүн жоопкерчиликти киргизиңиз. Калган сумманы төлөө мөөнөтүн жана аны ырастоочу документти көрсөтүп, эсептешүү менен каттоонун ырааттуулугун банк жана каттоочу менен макулдашыңыз. Эрежелер ишти кийинкиге калтырууга жол берет: сатып алуучунун укугу шарттын аткарылганын же толук эсептешүүнү ырастаган документ берилгенден кийин катталат. Арыз берүү тартиби "Түндүк" порталында көрсөтүлгөн.
Бүтүмдү качан токтотуу керек
Сатуучу төмөнкү аракеттерди жасаса, акча берүүгө шашылбаңыз:
түп нускаларды көрсөтүүдөн же жаңы көчүрмө берүүдөн баш тартса;
текшерүүгө чейин ири өлчөмдөгү шерт пул талап кылса;
шектүү ишеним кат менен сатып, мүлк ээси менен байланышууга жол бербесе;
айырмачылыктарды кадастрдагы ката деп түшүндүрүп, аларды сатып алгандан кийин тариздөөнү сунуштаса;
жубайын, тең менчик ээсин, жашы жете элек менчик ээсин же талашты жашырса;
шаштырып, келишимде бааны төмөн көрсөтүүнү сунуштаса.
Кол коюудан мурунку акыркы текшерүү
Кол коюунун алдында КМУБМРден жаңы көчүрмөнү, паспортторду, ыйгарым укуктарды, келишимди жана эсептешүү тартибин текшериңиз. Кабыл алуу-өткөрүп берүү актында эсептегичтердин көрсөткүчтөрүн, ачкычтардын санын жана объектинин абалын жазыңыз. Келишимди, төлөм документтерин, көчүрмөлөрдү жана актыны сактаңыз.
Материал маалыматтык мүнөздө берилди. Объектинин тарыхы талаштуу болсо, сатуу ишеним кат менен жүргүзүлсө, мурас, жашы жете электер же таризделбеген өзгөртүүлөр бар болсо, анда кыймылсыз мүлк боюнча юристке кайрылыңыз.
