Ипотеканы мөөнөтүнөн эрте кайтаруу: артыкчылыгы, кыйынчылыгы жана кеңештер
15:03 28.01.2021 (Жаңыртылды: 14:27 14.12.2021)
© Sputnik / Александр Кряжев
/ Жазылуу
Турак жайга ээ болуунун бирден-бир жолу ипотека экенин кулагыбыз көп чалат, анан албетте, көпчүлүк андан эрте кутулууга ашыгат. Насыяны мөөнөтүнөн мурда туура төлөөдө эмнелерди так билүү абзел жана кандай кыйынчылыктар бар экенин биздин макаладан окуңуздар.
Үстүндө үйү болгону — адамдын бутуна бекем турганынын маанилүү көрсөткүчтөрүнүн бири. Бирок азыркы маяналар менен там-таштуу болууга тыйын топтоо үчүн бир нече жыл талап кылынат. Ошондуктан көп учурда чатырлуу болуу үчүн ипотека жалгыз жол катары кабылданат. Албетте, эсептей келгенде үстөгү жүрөк үшүн алып, банк кошуп берген каражаттын жүз пайызы чыгып калат. Бирок бир нече жылга бөлүп, акырындап төлөөгө болот.
Мөөнөтүнөн эрте төгүүнүн артыкчылыгы жана кемчилиги
Эрте кутулуунун толук жана жарымын төлөө сыяктуу эки жолу бар. Турак жайдын наркы жогору экенин эске алып, экинчи жолун карайлы. Интернетте бул теманын тегерегиндеги материалдар арбын, биз урунттуу учурларын талдап көрөлү:
- ашыкча төлөмдүн көлөмүн кыскартат, анткени биринчи төлөмдөр көбүнесе пайыздардан, ал эми негизги карыздын үлүшүнө аз бөлүгү гана туура келет. Демек, мөөнөтүнөн эрте төлөм банкка төгүлгөн ашыкча төлөмдү кыйла азайтат;
- мындай төлөм сизди келечекте кирешесиз калуудан сактайт. Кокус башта белгиленген мөөнөткө чейин кирешеңиз төмөндөп кетсе, төлөөгө келгенде оор болушу мүмкүн. Ал эми карызыңызды мөөнөтүнөн эрте жаап койсоңуз, кирешеңиз азайып кетсе да сизди анчалык кыйноого салбайт;
- батир сиздин менчигиңизге өтөт. Насыя толук жабылганча турак жай сизге таандык эмес, ал банкка күрөө катары коюлат. Сиз аны сатып же алмаша албайсыз, ошондуктан банкка болгон карызыңыздан эртерээк кутулуу өзүңүзгө жакшы.
Көрүп тургандай, олуттуу артыкчылыктары бар. Ал эми каржылык эксперттер бир кемчилигин белгилешет. Инфляциядан улам төлөмдүн көлөмү иш жүзүндө төмөндөйт. Башкача айтканда, шарттуу түрдө азыркы 15 миң сомдун төлөө жөндөмү ушундай эле сумманын он жылдан кийинки абалына караганда жогору. 2011-жылдагы бааларды эле эстеп койгонуңуз жетиштүү.
Ашыкча төлөмдүн көлөмүн кыскартат, анткени биринчи төлөмдөр көбүнесе пайыздардан, ал эми негизги карыздын үлүшүнө аз бөлүгү гана туура келет. Демек, мөөнөтүнөн эрте төлөм банкка төгүлгөн ашыкча төлөмдү кыйла азайтат
© AFP / Nguyen Huy Kham
Кыргызстандагы ипотека шарттары
Биздин өлкөдө ипотеканын мамлекеттик жана коммерциялык болгон эки түрү бар.
Мамлекеттик ипотека өз кезегинде ар кыл багыттарга ээ (мамлекеттик ипотекалык компаниянын сайтынан бул тууралуу кененирээк окуй аласыз):
- даяр турак жайды сатып алуу — бул мамлекеттик жана муниципалдык мекемелердин кызматкерлери үчүн. 15 жылга дейре берилет, чени – 6-8 пайыз, баштапкы төлөм — үй наркынын 10-30 пайызы. Насыянын эң жогорку суммасы — 3 миллион сомго чейин;
- турак жайды жеке курууга — бул мамлекеттик жана муниципалдык мекемелердин кызматкерлери үчүн. 15 жылга чейин, 6-10 пайыз менен берилет. Баштапкы төгүм — турак жайдын наркынын 20 пайызы. Насыянын эң жогорку суммасы — 3 миллион сомго дейре;
- Бишкек жана Оштогу даяр үй — ушул шаарларда жалданып же ишкерлик жүргүзгөндөр үчүн. 15 жылга чейин 14 пайыз менен берилип, баштапкы төгүм турак жай наркынын 20 пайызын түзөт. Насыянын эң жогорку суммасы — 3 миллион сомго чейин;
- КР аймактарында жаңы үй сатып алуу — кирешеси орто жана төмөн, Бишкек менен Оштун сыртында жалданып же ишкерлик жүргүзгөн жарандарга 15 жылга чейин 10 пайыз менен берилет. Баштапкы төлөм — турак жай наркынын 20 пайызы. Насыянын эң жогорку суммасы — ипотеканы алган күнкү 24 миң еврого барабар;
- КР аймактарында мурда курулуп, реконструкцияланган үйдү сатып алуу — кирешеси төмөн жана орто, Бишкек менен Ош калааларынан сырткаркы жерлерде жашап, жалданып же ишкердик жүргүзгөн жарандар үчүн. 15 жылга дейре 10 пайыз менен берилет, баштапкы төгүм — турак жай наркынын 20 пайызы. Насыянын эң жогорку суммасы — ипотека алган күнкү 24 миң еврого барабар;
- аймактарда турак жай куруу — кирешеси төмөн жана орто, Бишкек менен Ош калааларынан сырткаркы жерлерде жашап, жалданып же ишкердик жүргүзгөн жарандар үчүн. 15 жылга дейре 10 пайыз менен берилет, баштапкы төгүм — турак жай наркынын 20 пайызы. Насыянын эң жогорку суммасы — ипотека алган күнкү 24 миң еврого барабар;
- кийин сатып алуу укугу менен турак жай ижаралоо (азырынча Нарында гана иштөөдө) — мамлекеттик же муниципалдык бюджеттен каржыланган уюмда жалданып иштеген жарандар үчүн. 15 жылга чейин 6 пайыздык чен менен берилет. Насыянын эң жогорку суммасы — бир чарчы метрине 40 миң сомго чейин.
Улуттук банктын ээлигиндеги банктардын биринде 7,5 пайыздык чен менен социалдык ипотека бар экенин белгилей кетели. Коммерциялык банктардын башкаларынын өз ипотекалары, албетте, жогору. Сом түрүндө ал 17 да, 20 да пайызды түзөт, ал эми чет элдик валютада азыраак. Банктын комиссиясы да болушу мүмкүн, бул насыянын наркын дагы арттырат.
Кыргызстанда ипотеканы мөөнөтүнөн мурда төлөөнүн шарты кандай
Улуттук банктан насыяны жарым-жартылай эрте жабуунун минималдык суммасы мыйзамда каралбаганын маалымдашты. Жарандык кодексте насыя алуучу насыянын түрүнө, пайдалануу мөөнөтүнө жана суммасына карабастан, каалаган убагында эрте кутулууга акылуу.
Ошондой эле Улуттук банктын актыларында да кардар насыяны айып санкцияларын (комиссия же башка төгүм) төлөбөстөн мөөнөтүнөн мурун төлөөгө укуктуу экени айтылат. Бирок маанилүү бир шарт коюлат, кардар банкты бул ниетин 30 календарлык күн мурун кабардар кылууга тийиш.
Насыяны эрте жабуудагы кыйынчылык жана эске алчу жагдайлар
Мамлекеттик ипотекалык компаниянын басма сөз кызматынан билдиришкендей, мындай насыяны мөөнөтүнөн мурда төлөөдө сумма эки айлык төгүмдөн кем эмес болушу шарт.
Аталган компаниянын башчысы Элмира Абжапарова себебин түшүндүрдү.
"Төгүмдөрдүн графигин өзгөртүү банктын жана Мамлекеттик ипотекалык компаниянын кызматкерлерин түйшүккө салат, анткени биз дагы карап, түзөтөбүз. Негизинен ипотекалык насыялар банк үчүн да, Мамлекеттик ипотекалык компания үчүн да анчалык рентабелдүү эмес. Биздин компаниянын пайдасы (маржа) жылдык 0,1 пайызды түзөт", — деди Абжапарова.
Чынында мамлекеттик ипотека боюнча шарттар айырмаланат. Айрым банктардагылар бир айлык төгүмгө барабар сумма "мөөнөтүнөн мурун төлөөгө" жетишерлик болсо, кээде чек жок экени белгилүү болду.
Коммерциялык ипотекада мөөнөтүнөн мурда кутулуунун ар кандай шарттары бар, алар көп учурда мамлекеттик ипотекага окшош. Айрым банктарда кеминде эки жолку төгүмдү төлөө керек. Бирок кандай болгон учурда да мөөнөтүнөн эрте төлөөнүн шарттарын ипотекалык келишимди түзүүдөн мурун билип алуу туура. Анткени бюджетти жана анын эрте төгүүгө жумшалчу бөлүгүн да пландап алган жакшы.
Банктардын кээ биринде коммерциялык ипотеканы эрте жабууга комиссиялар каралган, ар жактын өз шарттары бар: кай бир жерде 1 пайыз, кээсинде төгүлгөн сумманын 5 пайызын түзөт. Бирок ошондой болсо да, мөөнөтүнөн мурда төлөө жөнүндө 30 күн мурун арыз жазып коюу абзел, ошондо айып төгүүдөн качууга болот.
Бир катар банктарда мунун зарылдыгы жок, бирок сумманы төккөн соң насыялык адиске кайрылып, бул ниетиңизди билдирүүңүз зарыл. Антпесе, мөөнөтүнөн мурда төлөө өз убагында кадимки төгүмдөй жоюлуп, эч кандай деле үнөмдөө болбойт. Кандай болсо да насыялык адистерден алдын ала сурап койгон оң, алардын жообун угууга жумшаган эки-үч мүнөт сизге акчаңызды да үнөмдөп, нервиңизди да сактоого мүмкүндүк берет
© Sputnik / Валерий Мельников
/ Бир катар банктарда мунун зарылдыгы жок, бирок сумманы төккөн соң насыялык адиске кайрылып, бул ниетиңизди билдирүүңүз зарыл. Антпесе, мөөнөтүнөн мурда төлөө өз убагында кадимки төгүмдөй жоюлуп, эч кандай деле үнөмдөө болбойт. Кандай болсо да насыялык адистерден алдын ала сурап койгон оң, алардын жообун угууга жумшаган эки-үч мүнөт сизге акчаңызды да үнөмдөп, нервиңизди да сактоого мүмкүндүк берет.
Дүйнөдө да насыяны мөөнөтүнөн эрте жарым-жартылай төлөөнүн эки: ар айлык төгүм жана мөөнөттү кыскартуу тутуму бар. Экинчи варианты кардарлар үчүн пайдалуу. Мисалга мамлекеттик ипотеканы алалы. 15 жылга 6 пайыздык ченде 2 миллион сомду алдыңыз дейли. Ар айлык төгүм 16,9 миң сомду түзөт.
Андан ары мөөнөтүндө төгүүдө ашыкча төлөм кандай болорун ар бир вариантка жараша көрсөтөлү.
Мөөнөтүнөн эрте эки айлык төгүм (33,8 миң) насыя алгандан жарым жылдан кийин бир ирет төгүлдү дейли. Интернетте жайнаган ипотекалык калькуляторлордун бирин пайдаланып көрөлү.
Үстөк-төлөм көлөмдөрү:
- белгиленген убактагы төгүм — 1 миллион 37,3 миң;
- ар айлык төгүмдү кыскартуу менен —1 миллион 20,8 миң (16,5 миң үнөмдөлөт);
- мөөнөттү кыскартуу менен — 991,3 миң (үнөмдөө дээрлик 46 миңди түзөт, насыя мөөнөтү төрт айга кыскарат).
Башкача айтканда, мөөнөтүн кыскартуу — эң пайдалуу жол, бирок бир катар банктарда юридикалык татаалдыктардан улам бул процесс машакаттуу.
"Насыя мөөнөтү кыскарган учурда кайрадан Мамлекеттик каттоо кызматы жана нотариуска кошумча келишимдерди түзүү жана насыя боюнча өзгөртүүлөрдү киргизүү үчүн кайрылуу абзел. Башкача айтканда, келишимдердеги шарттарды өзгөртүү боюнча кошумча чыгымдарды, тагыраагы, мамлекеттик алымдарды сиз төлөйсүз", — дешти өлкөдөгү банктардын биринен. Болжол менен ушундай эле маалыматты башка банктагылар да беришти.
"Насыя мөөнөтү кыскарган учурда кайрадан Мамлекеттик каттоо кызматы жана нотариуска кошумча келишимдерди түзүү жана насыя боюнча өзгөртүүлөрдү киргизүү үчүн кайрылуу абзел. Башкача айтканда, келишимдердеги шарттарды өзгөртүү боюнча кошумча чыгымдарды, тагыраагы, мамлекеттик алымдарды сиз төлөйсүз", — дешти өлкөдөгү банктардын биринен. Болжол менен ушундай эле маалыматты башка банктагылар да беришти
© Sputnik / Валерий Мельников
/ "Банктын кызматкерлери кардардын төлөө жөндөмүн кайрадан талдайт. Оң чечим чыккан учурда мамлекеттик органдарда тийиштүү документтерди тариздөө боюнча кошумча чыгымдарды кардар өз мойнуна алат, анткени арест коюу мөөнөтү өзгөрөт", — деп түшүндүрүшөт каржылык мекемедегилер. Кеп мамлекеттик да, коммерциялык да ипотека жөнүндө.
Мамлекеттик ипотекалык компаниясынын жетекчиси Элмира Абжапарова да мөөнөттү кыскартуу кардар үчүн пайдалуу экенин тастыктайт, бирок азыркы шарттарда кайра каттоого убакыт да, каражат да талап кылынат.
"Каттоо үчүн биздин кардарларга өзгөчө тариф белгиленсе дейбиз. Кантсе да бизге кайрылгандар — бул жеңилдик берилген категория, ал эми алар башкалар менен катар төлөп келишет. Бир келишимге орточо 2,5 миң сом (мамлекеттик алым жана нотариус чыгымдарына) кетет. Мунун баары мыйзамдуу, анткен менен кардарлар үчүн кыйла олуттуу сумма. Бир жыл аралыгында муну ишке ашырабыз деген үмүттөбүз, адамдар абдан кыйналып турганын көрүп турабыз", — деди Абжапарова.
Айрым банктагылар мамлекеттик органдарга барып жүрбөстөн, насыялык келишимдеги өзгөртүүлөр деле жетиштүү болорун белгилешет.
Дагы бир урунттуу учуру — мөөнөтүнөн эрте төгүүнүн насыя убагынын башында алда канча пайдалуулугу. Кайра калькуляторду карап, ар башка жылдагы биздин насыянын эки айлык төгүмдү (33,8 миң) бир төлөө вариантын мисалга алалы:
- Жарым жылдан соң — 16,5 миң сомду сарамжалдай аласыз.
- 5 жылдан кийин — 11 153 сомго үнөмдөлөт.
- 10 жыл өткөн соң — 5 338 сом үнөмдөйсүз.
Мөөнөтүнөн мурун насыяны жабуу боюнча Улуттук банктын кеңештери
Өлкөнүн башкы банкы буларды сунуштайт
Жалпысынан КР Улуттук банкы карыз алуучу өзү насыя алган коммерциялык банкка кайрылып, мөөнөтүнөн эрте төлөө боюнча толук маалымат алууну сунуштайт.
